מאת שמואל שי, יועץ כלכלי להסכמי אברהם

הקדמה

בשוק הנדל"ן הישראלי חלו בעשורים האחרונים שתי מגמות סותרות: מחד, צורך אמיתי בהתחדשות קונספטואלית של פרויקטים – כאלו שמציעים לא רק מגורים אלא איכות חיים, קהילתיות, תעסוקה וחדשנות; ומאידך, קושי ממשי במימון יוזמות כאלה, בשל היעדר מסגרות השקעה ייעודיות לפרויקטים שאינם עומדים במודל הקלאסי של מכירה יזמית.

חוק האיגוח החדש, שאושר בישראל לאחרונה, הוא בדיוק השינוי שיכול להניע את מהפכת הנדל"ן הבאה – לא רק בכמות, אלא באופי.

מהו חוק האיגוח?

האיגוח (Securitization) הוא מנגנון כלכלי המאפשר לגופים יזמיים וגופים מוסדיים להנפיק ניירות ערך מבוססי תזרים עתידי – בעיקר מדמי שכירות או תשלומים חוזיים.

חוק האיגוח החדש בישראל יוצר לראשונה מסגרת משפטית מוסדרת, בטוחה ומעודכנת, המאפשרת לגייס הון מהציבור ומהשוק המוסדי עבור פרויקטים מניבי תזרים – גם כאלה שאינם מיועדים למכירה, אלא מבוססים על שכירות, דמי ניהול או תשלום שירותים.

ההזדמנות: נדל"ן מבוסס קהילה, תפקוד וערך חברתי

הבשורה האמיתית של האיגוח היא לא רק ביכולת לגייס הון – אלא באפשרות ליזום ולהוציא לפועל פרויקטים ייחודיים, שלולא החוק – היו נשארים בגדר רעיון:1. קיבוצים טכנולוגיים – חיים, עבודה וחקלאות במתחם סגור/

במודל זה מוקמת מושבה קיבוצית לחברות הייטק, הכוללת מגורים, משרדים, מעבדות מחקר ושטחים חקלאיים מודרניים. העובדים שוכרים דירות במחיר קבוע ונמוך, נהנים מסביבת חיים קהילתית, ומחזיקים חלק בפעילות יצרנית שמחברת בין נפש לטכנולוגיה.

תזרים השכירות וההכנסות מהמסחר מהווים בסיס לאיגוח – וכך מתאפשר מימון פרויקט שלם מראש.

2. קהילות חקלאיות מתקדמות – רנסנס של ההתיישבות הכפרית

הודות לאיגוח, ניתן להקים קהילות חקלאיות עכשוויות, עם מגורים איכותיים, שטחי עיבוד חכמים, תשתיות מים ואנרגיה סולארית, ומודל תפעול כלכלי שמבוסס על שכירות תפעולית, הכנסות מחקלאות ומסחר מקומי – מבלי צורך למכור נכסים.

כל הפרויקט מבוסס על קואופרטיב או חברה משותפת – עם גיבוי כלכלי יציב מגיוס ציבורי.

3. דיור מוגן אורבני – איכות חיים בגיל השלישי, בלב העיר

אחד התחומים שעתידים לצמוח באופן משמעותי הוא תחום הדיור המוגן במרכזי הערים – במיוחד כאשר החוק החדש מאפשר לגייס הון על בסיס תשלומי שכירות, דמי ניהול ושירותים רפואיים.

הדבר מאפשר בניית מתחמים בני מאות יחידות, עם קליניקות, חדרי טיפול, שירותי קהילה – ומבלי להעמיס על הדיירים עלות רכישה ראשונית.

4. פרויקטים תיירותיים – כפרי נופש, עיירות קיץ, תיירות מרפא

החוק פותח פתח ליזמים בתחום התיירות, שבעבר נתקלו בקושי בגיוס אשראי לפרויקטים מניבי הכנסה מתמשכת ולא מכירה.

כך ניתן להקים עיירות נופש, כפרי בריאות, מלונות אזוריים – ולגייס את ההשקעה הראשונית מהשוק הפיננסי על בסיס תחזיות תזרים משוכרות.

5. עיר חכמה קהילתית – תשתית לחיים עירוניים מהדור הבא

ערים קטנות, המשלבות בין טכנולוגיה, תחבורה שיתופית, אנרגיה נקייה, שכונות מודולריות ותעסוקה מקומית, יכולות לקום במסגרת מימון איגוחי, כאשר כל המערכת מתוחזקת ומתופעלת על ידי גוף מנהל עצמאי.

הרווח מהשכירות, השירותים והמסחר מהווה עוגן כלכלי חזק – ומאפשר תכנון לטווח ארוך, על בסיס תזרים ולא על בסיס מכירה.

6. מרכזים רב-שימושיים – מגורים, תעסוקה, מסחר וחינוך

פרויקטים עירוניים הכוללים תמהיל שימושים רחב – מגורים, מתחמי משרדים, חנויות, מעונות סטודנטים, מוסדות חינוך – נתקלו עד כה בקשיי מימון בשל מודל הרווחים הארוך והמפוצל.

איגוח מאפשר לרכז את כל התזרים החזוי תחת מטרייה אחת, ולהציע למשקיעים תשואה צפויה ברורה לאורך זמן.

סיכום: המהפכה הבאה בשוק הנדל"ן

חוק האיגוח החדש אינו רק מנגנון פיננסי – הוא כלי אסטרטגי להמצאת שוק הנדל"ן מחדש. הוא מאפשר לעבור ממודל של מכירה רווחית מיידית למודל של שכירות מבוססת קהילה, תזרים מתמשך ואחריות חברתית.

מדובר בהזדמנות היסטורית ליזמים, ערים, גופים ציבוריים וחברות טכנולוגיה – להפוך רעיונות מתקדמים למציאות חיה.

השאלה היא לא אם זה יקרה – אלא מי יבין ראשון את הפוטנציאל, ויהיה בין מובילי הדור החדש של הנדל"ן בישראל.

אודות שמואל שי

שמואל שי הוא יזם ואיש עסקים ישראלי. יועץ כלכלי להסכמי אברהם. בעל ניסיון עשיר בפיתוח מיזמים, ניהול חברות והשקעות. לאורך השנים בנה לעצמו שם כאדם בעל ראייה אסטרטגית חדה, יצירתיות עסקית ויכולת לזהות הזדמנויות בשווקים מתפתחים. שמואל שי פועל בתחומים מגוונים, ביניהם נדל"ן, טכנולוגיה, מסחר ושירותים, ומשקיע רבות בקידום חדשנות וצמיחה עסקית. חזונו מתמקד בשילוב בין יזמות, ערכים ואחריות חברתית, במטרה ליצור מיזמים מצליחים ובעלי תרומה משמעותית לסביבה העסקית והחברתית בישראל ומחוצה לה.

הפוסט חוק האיגוח: פריצת דרך כלכלית לנדל"ן חברתי, קהילתי ועתידני הופיע לראשונה ב-אחרי הסיפור.

ההיסטוריה של מערכת המשפט בישראל

מערכת המשפט הישראלית נבנתה על יסודות מגוונים – משפט עותמאני, בריטי, עברי ומודרני. מורכבות זו יצרה מערכת עשירה מבחינה משפטית, אך גם כזו שלעתים התקשתה להנגיש את עצמה לאזרח הפשוט. במשך שנים, נתפסה המערכת כמגדל שן אקדמי, מנותק מחיי היומיום של האזרחים, ולעתים אף כמערכת שמדברת בשפה שונה מזו של הציבור הרחב.

בית המשפט העליון, שהפך לסמל של הגנה על זכויות אדם וערכים דמוקרטיים, נתפס גם הוא לעתים כגוף אליטיסטי. ההחלטות המשפטיות, חשובות ככל שהיו, לא תמיד תוקשרו באופן שהציבור הרחב יכול היה להבין ולהזדהות עמן.

הקשבה כערך מרכזי בשיפוט

בשנים האחרונות ניתן לזהות מגמה של שינוי. שופטים רבים מתחילים להבין שחלק מתפקידם אינו רק לפסוק על פי החוק, אלא גם להקשיב באמת לצדדים המתדיינים. הקשבה זו אינה רק פעולה טכנית של שמיעת טיעונים, אלא תהליך עמוק יותר של הבנת הסיפור האנושי שמאחורי הסכסוך המשפטי.

יוזמות כמו "יום הקשבה" בבתי המשפט, שבו שופטים מקדישים זמן מיוחד לשמוע את האזרחים ללא המגבלות הפורמליות של הליך משפטי, מסמנות את השינוי הזה. גם הגברת השקיפות בפסיקות ופרסום החלטות בשפה ברורה ונגישה מהווים חלק מהמהפכה.

טכנולוגיה בשירות הצדק

המהפכה הטכנולוגית לא פסחה על מערכת המשפט. מערכות דיגיטליות חדשות מאפשרות לאזרחים לעקוב אחר תיקים, להגיש מסמכים מרחוק ולקבל מידע נגיש יותר. בתקופת הקורונה, דיונים רבים התנהלו באופן מקוון, מה שהנגיש את בתי המשפט לאנשים שהתקשו להגיע פיזית לאולמות.

אמנם הטכנולוגיה אינה יכולה להחליף את המגע האנושי, אך היא בהחלט יכולה לשמש ככלי להגברת ההקשבה והנגישות. מערכות בינה מלאכותית מתחילות לסייע בניתוח תיקים ובהצגת מידע רלוונטי, מה שמאפשר לשופטים להקדיש יותר זמן להיבטים האנושיים של המקרים שבפניהם.

אתגרים וביקורת

השינוי אינו פשוט או חף מביקורת. ישנם הטוענים כי יותר מדי "הקשבה" עלולה לפגוע באובייקטיביות השיפוטית. אחרים מצביעים על העומס הרב המוטל על מערכת המשפט, שמקשה על הקדשת זמן איכות לכל תיק. התנגשות בין יעילות להקשבה אמיתית היא אתגר שהמערכת מתמודדת עימו.

מבקרים נוספים טוענים כי השינויים הם בעיקר קוסמטיים, וכי עדיין קיימים פערים משמעותיים בנגישות למערכת המשפט בין שכבות אוכלוסייה שונות ובין מרכז לפריפריה.

לקראת מערכת משפט קשובה יותר

למרות האתגרים, המגמה ברורה: מערכת המשפט הישראלית מבינה שעליה להקשיב טוב יותר לציבור שאותו היא משרתת. בתי משפט קהילתיים, הליכי גישור וצדק מאחה, שפה פשוטה יותר בפסקי דין והנגשת מידע משפטי לציבור הרחב – כל אלה הם צעדים בכיוון הנכון.

המסע לקראת מערכת משפט קשובה יותר הוא ארוך ומורכב, אך הוא חיוני לחיזוק אמון הציבור במערכת ולהגברת תחושת הצדק בחברה הישראלית. כאשר אזרחים מרגישים שקולם נשמע, גם אם התוצאה המשפטית אינה לטובתם, הלגיטימציה של המערכת מתחזקת.

בסופו של דבר, מערכת משפט שיודעת להקשיב היא מערכת שמסוגלת להתפתח, להשתנות ולשרת טוב יותר את החברה. זהו תהליך מתמשך של למידה והסתגלות, שבו כל הצדדים – שופטים, עורכי דין, מתדיינים והציבור הרחב – נדרשים לקחת חלק פעיל.

הפוסט כשהמערכת המשפטית לומדת להקשיב: מהפכת הצדק בישראל הופיע לראשונה ב-אחרי הסיפור.