מאת שמואל שי, יועץ כלכלי להסכמי אברהם

הקדמה

בשוק הנדל"ן הישראלי חלו בעשורים האחרונים שתי מגמות סותרות: מחד, צורך אמיתי בהתחדשות קונספטואלית של פרויקטים – כאלו שמציעים לא רק מגורים אלא איכות חיים, קהילתיות, תעסוקה וחדשנות; ומאידך, קושי ממשי במימון יוזמות כאלה, בשל היעדר מסגרות השקעה ייעודיות לפרויקטים שאינם עומדים במודל הקלאסי של מכירה יזמית.

חוק האיגוח החדש, שאושר בישראל לאחרונה, הוא בדיוק השינוי שיכול להניע את מהפכת הנדל"ן הבאה – לא רק בכמות, אלא באופי.

מהו חוק האיגוח?

האיגוח (Securitization) הוא מנגנון כלכלי המאפשר לגופים יזמיים וגופים מוסדיים להנפיק ניירות ערך מבוססי תזרים עתידי – בעיקר מדמי שכירות או תשלומים חוזיים.

חוק האיגוח החדש בישראל יוצר לראשונה מסגרת משפטית מוסדרת, בטוחה ומעודכנת, המאפשרת לגייס הון מהציבור ומהשוק המוסדי עבור פרויקטים מניבי תזרים – גם כאלה שאינם מיועדים למכירה, אלא מבוססים על שכירות, דמי ניהול או תשלום שירותים.

ההזדמנות: נדל"ן מבוסס קהילה, תפקוד וערך חברתי

הבשורה האמיתית של האיגוח היא לא רק ביכולת לגייס הון – אלא באפשרות ליזום ולהוציא לפועל פרויקטים ייחודיים, שלולא החוק – היו נשארים בגדר רעיון:1. קיבוצים טכנולוגיים – חיים, עבודה וחקלאות במתחם סגור/

במודל זה מוקמת מושבה קיבוצית לחברות הייטק, הכוללת מגורים, משרדים, מעבדות מחקר ושטחים חקלאיים מודרניים. העובדים שוכרים דירות במחיר קבוע ונמוך, נהנים מסביבת חיים קהילתית, ומחזיקים חלק בפעילות יצרנית שמחברת בין נפש לטכנולוגיה.

תזרים השכירות וההכנסות מהמסחר מהווים בסיס לאיגוח – וכך מתאפשר מימון פרויקט שלם מראש.

2. קהילות חקלאיות מתקדמות – רנסנס של ההתיישבות הכפרית

הודות לאיגוח, ניתן להקים קהילות חקלאיות עכשוויות, עם מגורים איכותיים, שטחי עיבוד חכמים, תשתיות מים ואנרגיה סולארית, ומודל תפעול כלכלי שמבוסס על שכירות תפעולית, הכנסות מחקלאות ומסחר מקומי – מבלי צורך למכור נכסים.

כל הפרויקט מבוסס על קואופרטיב או חברה משותפת – עם גיבוי כלכלי יציב מגיוס ציבורי.

3. דיור מוגן אורבני – איכות חיים בגיל השלישי, בלב העיר

אחד התחומים שעתידים לצמוח באופן משמעותי הוא תחום הדיור המוגן במרכזי הערים – במיוחד כאשר החוק החדש מאפשר לגייס הון על בסיס תשלומי שכירות, דמי ניהול ושירותים רפואיים.

הדבר מאפשר בניית מתחמים בני מאות יחידות, עם קליניקות, חדרי טיפול, שירותי קהילה – ומבלי להעמיס על הדיירים עלות רכישה ראשונית.

4. פרויקטים תיירותיים – כפרי נופש, עיירות קיץ, תיירות מרפא

החוק פותח פתח ליזמים בתחום התיירות, שבעבר נתקלו בקושי בגיוס אשראי לפרויקטים מניבי הכנסה מתמשכת ולא מכירה.

כך ניתן להקים עיירות נופש, כפרי בריאות, מלונות אזוריים – ולגייס את ההשקעה הראשונית מהשוק הפיננסי על בסיס תחזיות תזרים משוכרות.

5. עיר חכמה קהילתית – תשתית לחיים עירוניים מהדור הבא

ערים קטנות, המשלבות בין טכנולוגיה, תחבורה שיתופית, אנרגיה נקייה, שכונות מודולריות ותעסוקה מקומית, יכולות לקום במסגרת מימון איגוחי, כאשר כל המערכת מתוחזקת ומתופעלת על ידי גוף מנהל עצמאי.

הרווח מהשכירות, השירותים והמסחר מהווה עוגן כלכלי חזק – ומאפשר תכנון לטווח ארוך, על בסיס תזרים ולא על בסיס מכירה.

6. מרכזים רב-שימושיים – מגורים, תעסוקה, מסחר וחינוך

פרויקטים עירוניים הכוללים תמהיל שימושים רחב – מגורים, מתחמי משרדים, חנויות, מעונות סטודנטים, מוסדות חינוך – נתקלו עד כה בקשיי מימון בשל מודל הרווחים הארוך והמפוצל.

איגוח מאפשר לרכז את כל התזרים החזוי תחת מטרייה אחת, ולהציע למשקיעים תשואה צפויה ברורה לאורך זמן.

סיכום: המהפכה הבאה בשוק הנדל"ן

חוק האיגוח החדש אינו רק מנגנון פיננסי – הוא כלי אסטרטגי להמצאת שוק הנדל"ן מחדש. הוא מאפשר לעבור ממודל של מכירה רווחית מיידית למודל של שכירות מבוססת קהילה, תזרים מתמשך ואחריות חברתית.

מדובר בהזדמנות היסטורית ליזמים, ערים, גופים ציבוריים וחברות טכנולוגיה – להפוך רעיונות מתקדמים למציאות חיה.

השאלה היא לא אם זה יקרה – אלא מי יבין ראשון את הפוטנציאל, ויהיה בין מובילי הדור החדש של הנדל"ן בישראל.

אודות שמואל שי

שמואל שי הוא יזם ואיש עסקים ישראלי. יועץ כלכלי להסכמי אברהם. בעל ניסיון עשיר בפיתוח מיזמים, ניהול חברות והשקעות. לאורך השנים בנה לעצמו שם כאדם בעל ראייה אסטרטגית חדה, יצירתיות עסקית ויכולת לזהות הזדמנויות בשווקים מתפתחים. שמואל שי פועל בתחומים מגוונים, ביניהם נדל"ן, טכנולוגיה, מסחר ושירותים, ומשקיע רבות בקידום חדשנות וצמיחה עסקית. חזונו מתמקד בשילוב בין יזמות, ערכים ואחריות חברתית, במטרה ליצור מיזמים מצליחים ובעלי תרומה משמעותית לסביבה העסקית והחברתית בישראל ומחוצה לה.

הפוסט חוק האיגוח: פריצת דרך כלכלית לנדל"ן חברתי, קהילתי ועתידני הופיע לראשונה ב-אחרי הסיפור.

מהו שיקום קהילתי?

שיקום קהילתי (Community-Based Rehabilitation) הוא גישה המבקשת לשלב אנשים עם מוגבלויות, עבר פלילי, או קשיים אחרים בחברה, תוך הסתמכות על משאבי הקהילה. בניגוד לגישות מסורתיות המתמקדות במוסדות סגורים, הגישה הקהילתית מדגישה את חשיבות הסביבה הטבעית כמרחב לשיקום והתפתחות.

על פי ארגון הבריאות העולמי, שיקום קהילתי מתמקד בחמישה תחומים עיקריים: בריאות, חינוך, פרנסה, חברה ותעסוקה. בישראל, מודל זה זוכה להכרה גוברת בשנים האחרונות, עם פיתוח תכניות ייעודיות במשרד הרווחה, ביטוח לאומי וארגונים חברתיים.

עקרונות מנחים בשיקום קהילתי

כדי שתהליך השיקום הקהילתי יצליח, יש להתבסס על מספר עקרונות מרכזיים:

• הכלה חברתית: יצירת סביבה המקבלת את השונה ומאפשרת השתתפות מלאה בחיי הקהילה.
• העצמה אישית: פיתוח מיומנויות וכלים המאפשרים עצמאות והגשמה עצמית.
• נגישות: הסרת חסמים פיזיים, חברתיים וכלכליים המונעים השתלבות.
• שותפות: עבודה משותפת של כל הגורמים בקהילה – אנשי מקצוע, מתנדבים והמשתקמים עצמם.
• יצירת קהילה שמאמינה בהזדמנות שנייה: בניית אמון והבנה שכל אדם ראוי לקבל הזדמנות חדשה להשתלב בחברה.

אתגרים בתהליך השיקום הקהילתי

למרות היתרונות הברורים, שיקום קהילתי מציב אתגרים משמעותיים:

דעות קדומות וסטיגמות חברתיות עדיין מהוות מכשול משמעותי. מחקר שפורסם ב-2019 באוניברסיטת בן-גוריון הראה כי 64% מהציבור הישראלי מביע חשש מהשתלבות אנשים עם עבר פלילי בשכונתם, וכ-42% מהמעסיקים נמנעים מלהעסיק אנשים בתהליכי שיקום.

חסמים בירוקרטיים ומחסור במשאבים מקשים אף הם על התהליך. על פי נתוני המוסד לביטוח לאומי, רק כ-30% מהזכאים לשירותי שיקום בקהילה מקבלים אותם בפועל, בעיקר בשל מחסור בתקציבים ובכוח אדם מקצועי.

סיפורי הצלחה בשיקום קהילתי בישראל

למרות האתגרים, ישנן דוגמאות מעוררות השראה לתכניות שיקום קהילתי מוצלחות בישראל:

פרויקט "בית אקשטיין" פיתח מודל של דירות שיקומיות בקהילה עבור אנשים עם מוגבלויות נפשיות ושכליות. הנתונים מראים שכ-75% מהמשתתפים בתכנית משתלבים בעבודה ומפתחים עצמאות אישית משמעותית תוך שנתיים.

ארגון "אנוש" מפעיל מרכזי תעסוקה שיקומיים בלב הקהילה, המשלבים אנשים המתמודדים עם מגבלות נפשיות בסביבת עבודה תומכת. כ-60% מהמשתתפים עוברים בהצלחה לתעסוקה בשוק החופשי.

יצירת קהילה מקבלת – צעדים מעשיים

כיצד ניתן לקדם שיקום קהילתי אפקטיבי? הנה מספר המלצות מעשיות:

חינוך והסברה: פיתוח תכניות חינוכיות במערכת החינוך ובקהילה להפחתת סטיגמות ולהגברת המודעות לחשיבות ההכלה החברתית.

חיזוק שותפויות: יצירת שיתופי פעולה בין ארגונים ממשלתיים, עסקים, ארגוני חברה אזרחית והקהילה המקומית.

פיתוח מדיניות תומכת: קידום חקיקה ותקנות המעודדות העסקה, דיור ונגישות לשירותים עבור אוכלוסיות בתהליכי שיקום.

הקצאת משאבים: הגדלת התקציבים המופנים לתכניות שיקום קהילתי והרחבת הנגישות אליהן.

סיכום

שיקום קהילתי אינו רק אסטרטגיה טיפולית, אלא גישה חברתית-ערכית המבקשת לבנות חברה צודקת ומכילה יותר. ההצלחה בתחום זה תלויה בשילוב של מדיניות מתאימה, משאבים מספקים, ובעיקר – שינוי תפיסתי בקרב הציבור הרחב.

בבסיס התפיסה עומדת ההבנה כי קהילה חזקה היא זו המסוגלת להכיל את כל חבריה, גם אלו הנמצאים בשוליה. בישראל, חברה המורכבת מפסיפס מגוון של זהויות ואוכלוסיות, שיקום קהילתי מהווה לא רק צורך חברתי אלא גם הזדמנות לבניית מרקם חברתי איתן יותר.

הפוסט שיקום קהילתי – איך יוצרים חברה שמקבלת? הופיע לראשונה ב-אחרי הסיפור.