חוק האיגוח: פריצת דרך כלכלית לנדל"ן חברתי, קהילתי ועתידני
מאת שמואל שי, יועץ כלכלי להסכמי אברהם
הקדמה
בשוק הנדל"ן הישראלי חלו בעשורים האחרונים שתי מגמות סותרות: מחד, צורך אמיתי בהתחדשות קונספטואלית של פרויקטים – כאלו שמציעים לא רק מגורים אלא איכות חיים, קהילתיות, תעסוקה וחדשנות; ומאידך, קושי ממשי במימון יוזמות כאלה, בשל היעדר מסגרות השקעה ייעודיות לפרויקטים שאינם עומדים במודל הקלאסי של מכירה יזמית.
חוק האיגוח החדש, שאושר בישראל לאחרונה, הוא בדיוק השינוי שיכול להניע את מהפכת הנדל"ן הבאה – לא רק בכמות, אלא באופי.
מהו חוק האיגוח?
האיגוח (Securitization) הוא מנגנון כלכלי המאפשר לגופים יזמיים וגופים מוסדיים להנפיק ניירות ערך מבוססי תזרים עתידי – בעיקר מדמי שכירות או תשלומים חוזיים.
חוק האיגוח החדש בישראל יוצר לראשונה מסגרת משפטית מוסדרת, בטוחה ומעודכנת, המאפשרת לגייס הון מהציבור ומהשוק המוסדי עבור פרויקטים מניבי תזרים – גם כאלה שאינם מיועדים למכירה, אלא מבוססים על שכירות, דמי ניהול או תשלום שירותים.
ההזדמנות: נדל"ן מבוסס קהילה, תפקוד וערך חברתי
הבשורה האמיתית של האיגוח היא לא רק ביכולת לגייס הון – אלא באפשרות ליזום ולהוציא לפועל פרויקטים ייחודיים, שלולא החוק – היו נשארים בגדר רעיון:1. קיבוצים טכנולוגיים – חיים, עבודה וחקלאות במתחם סגור/
במודל זה מוקמת מושבה קיבוצית לחברות הייטק, הכוללת מגורים, משרדים, מעבדות מחקר ושטחים חקלאיים מודרניים. העובדים שוכרים דירות במחיר קבוע ונמוך, נהנים מסביבת חיים קהילתית, ומחזיקים חלק בפעילות יצרנית שמחברת בין נפש לטכנולוגיה.
תזרים השכירות וההכנסות מהמסחר מהווים בסיס לאיגוח – וכך מתאפשר מימון פרויקט שלם מראש.
2. קהילות חקלאיות מתקדמות – רנסנס של ההתיישבות הכפרית
הודות לאיגוח, ניתן להקים קהילות חקלאיות עכשוויות, עם מגורים איכותיים, שטחי עיבוד חכמים, תשתיות מים ואנרגיה סולארית, ומודל תפעול כלכלי שמבוסס על שכירות תפעולית, הכנסות מחקלאות ומסחר מקומי – מבלי צורך למכור נכסים.
כל הפרויקט מבוסס על קואופרטיב או חברה משותפת – עם גיבוי כלכלי יציב מגיוס ציבורי.
3. דיור מוגן אורבני – איכות חיים בגיל השלישי, בלב העיר
אחד התחומים שעתידים לצמוח באופן משמעותי הוא תחום הדיור המוגן במרכזי הערים – במיוחד כאשר החוק החדש מאפשר לגייס הון על בסיס תשלומי שכירות, דמי ניהול ושירותים רפואיים.
הדבר מאפשר בניית מתחמים בני מאות יחידות, עם קליניקות, חדרי טיפול, שירותי קהילה – ומבלי להעמיס על הדיירים עלות רכישה ראשונית.
4. פרויקטים תיירותיים – כפרי נופש, עיירות קיץ, תיירות מרפא
החוק פותח פתח ליזמים בתחום התיירות, שבעבר נתקלו בקושי בגיוס אשראי לפרויקטים מניבי הכנסה מתמשכת ולא מכירה.
כך ניתן להקים עיירות נופש, כפרי בריאות, מלונות אזוריים – ולגייס את ההשקעה הראשונית מהשוק הפיננסי על בסיס תחזיות תזרים משוכרות.
5. עיר חכמה קהילתית – תשתית לחיים עירוניים מהדור הבא
ערים קטנות, המשלבות בין טכנולוגיה, תחבורה שיתופית, אנרגיה נקייה, שכונות מודולריות ותעסוקה מקומית, יכולות לקום במסגרת מימון איגוחי, כאשר כל המערכת מתוחזקת ומתופעלת על ידי גוף מנהל עצמאי.
הרווח מהשכירות, השירותים והמסחר מהווה עוגן כלכלי חזק – ומאפשר תכנון לטווח ארוך, על בסיס תזרים ולא על בסיס מכירה.
6. מרכזים רב-שימושיים – מגורים, תעסוקה, מסחר וחינוך
פרויקטים עירוניים הכוללים תמהיל שימושים רחב – מגורים, מתחמי משרדים, חנויות, מעונות סטודנטים, מוסדות חינוך – נתקלו עד כה בקשיי מימון בשל מודל הרווחים הארוך והמפוצל.
איגוח מאפשר לרכז את כל התזרים החזוי תחת מטרייה אחת, ולהציע למשקיעים תשואה צפויה ברורה לאורך זמן.
סיכום: המהפכה הבאה בשוק הנדל"ן
חוק האיגוח החדש אינו רק מנגנון פיננסי – הוא כלי אסטרטגי להמצאת שוק הנדל"ן מחדש. הוא מאפשר לעבור ממודל של מכירה רווחית מיידית למודל של שכירות מבוססת קהילה, תזרים מתמשך ואחריות חברתית.
מדובר בהזדמנות היסטורית ליזמים, ערים, גופים ציבוריים וחברות טכנולוגיה – להפוך רעיונות מתקדמים למציאות חיה.
השאלה היא לא אם זה יקרה – אלא מי יבין ראשון את הפוטנציאל, ויהיה בין מובילי הדור החדש של הנדל"ן בישראל.
אודות שמואל שי
שמואל שי הוא יזם ואיש עסקים ישראלי. יועץ כלכלי להסכמי אברהם. בעל ניסיון עשיר בפיתוח מיזמים, ניהול חברות והשקעות. לאורך השנים בנה לעצמו שם כאדם בעל ראייה אסטרטגית חדה, יצירתיות עסקית ויכולת לזהות הזדמנויות בשווקים מתפתחים. שמואל שי פועל בתחומים מגוונים, ביניהם נדל"ן, טכנולוגיה, מסחר ושירותים, ומשקיע רבות בקידום חדשנות וצמיחה עסקית. חזונו מתמקד בשילוב בין יזמות, ערכים ואחריות חברתית, במטרה ליצור מיזמים מצליחים ובעלי תרומה משמעותית לסביבה העסקית והחברתית בישראל ומחוצה לה.
